Dicke Post für die Liegenschaftsbesitzer

Fr, 15. Mai. 2020
Im Gespräch mit dem «Anzeiger von Saanen (von links): Victor Steimle (Treuhänder), Karl Graa (Finanzverwalter Gemeinde Gsteig), Kurt Gyger (Finanzverwalter Gemeinde Saanen), Hansueli Perreten (Finanzverwalter Gemeinde Lauenen), Jonas Wanzenried (Präsident Gewerbeverein Saanenland), Anita Moser (Chefredaktorin «Anzeiger von Saanen») – das Gespräch fand vor dem Corona-Lockdown statt. FOTO: MÜLLER MARKETING AG

Im Kanton Bern steigt der amtliche Wert der Liegenschaften. Die Gemeinden im Saanenland sind massiv betroffen. Während die Gemeindekassen gefüllt werden, müssen die Liegenschaftsbesitzer zum Teil tief ins Portemonnaie greifen.

ANITA MOSER
«Auf Saanen wartet ein Millionensegen, konnte man in den vergangenen Wochen lesen.» Das ist in der Tat so. Mit der Neubewertung der Liegenschaften steigt der Steuerwert in den drei Gemeinden Saanen, Gsteig und Lauenen massiv. Um etwas Druck von den Liegenschaftsbesitzern zu nehmen, haben die Gemeinden Lauenen und Saanen auf 2020 die Liegenschaftssteuern gesenkt. Lauenen von 1,5‰ auf 0,6‰, die Schwellentelle von 1 auf 0,35‰. In Saanen hat man die Liegenschaftssteuer von 1,5 auf 1‰, den Steuersatz von 1,4 auf 1,3 und die Schwellentelle von 0,45‰ auf 0,11‰ gesenkt. Gsteig hat hingegen auf eine Senkung der Liegenschaftssteuer verzichtet. Vorerst. «Wir haben beschlossen, abzuwarten, bis man genau weiss, um wie viel die amtlichen Werte steigen», erklärt Finanzverwalter Karl Graa. «Spätestens an der kommenden Dezember-Gemeindeversammlung wird es ein Thema.»

Das Ziel: steuerliche Gleichbehandlung
Ziel der Neubewertung ist die steuerliche Gleichbehandlung der Personen mit Grundeigentum unterschiedlicher Regionen und die Gleichbehandlung zwischen Personen mit Grundeigentum und solchen mit beweglichem Vermögen. «Bei der Steuererklärung muss man das Vermögen deklarieren. Hat man es auf einem Bankkonto, muss man es zu 100 Prozent versteuern», erklärt Kurt Gyger, Finanzverwalter der Gemeinde Saanen. Bei den Liegenschaften ist das anders. Der amtliche Wert ist der Steuerwert der Liegenschaft, die man besitzt. Der Steuerwert entspricht nicht 100 Prozent des effektiven Wertes der Liegenschaft, weil man in der Regel berücksichtigt, dass man noch Lasten zu tragen hat wie z.B. Vermögens- und Liegenschaftssteuern, aber auch andere Abgaben, die im Zusammenhang mit der Liegenschaft anfallen – was man mit einem Bankkonto nicht hat.»

Die letzte Neubewertung im Kanton Bern liegt allerdings schon über 20 Jahre zurück. «Eigentlich muss man den Wert periodisch anpassen, damit auch bei der Steuererklärung die aktuellen Werte deklariert werden», so Gyger.

Diskurs um Zielwert
In anderen Kantonen werden die amtlichen Werte regelmässig angepasst. Aber lange nicht alle Kantone erheben eine Liegenschaftssteuer. «Das ist sicher einer der Gründe, weshalb sich auf Kantonsebene der Regierungsrat und die kantonale Finanzkommission nicht einig waren, wo der Median sein soll», mutmasst Hansueli Perreten, Finanzverwalter der Gemeinde Lauenen.

Während die Finanzkommission der Meinung war, dass der Zielwert bei 70 Prozent (70% des Verkehrswertes = der amtliche Wert) gerechtfertigt ist, bestand der Regierungsrat auf 77 Prozent. Das letzte Wort hatte das Kantonsparlament und mit 77 gegen 74 Stimmen hat der Grosse Rat an der Frühlingssession den Satz auf 70 Prozent beschlossen. Stichtag ist der 31. Dezember 2020, auf welchen die neuen Werte gültig sein werden.

Die letzte allgemeine Neubewertung erfolgte im Kanton Bern per 1. Januar 1999. Seither wurde der amtliche Wert nicht angepasst. «Ein Versäumnis des Kantons, denn die Anpassung aufgrund veränderter Verkehrs- und Ertragswerten hätte eigentlich schon einige Jahre früher erfolgen müssen», wie Treuhänder Victor Steimle betont.

Neubewertung ohne Augenschein
Dass die amtlichen Werte regelmässig angepasst werden müssen, ist unbestritten. Zu Kritik Anlass gibt hingegen der Zeitraum, der als Basis für die Neuberechnung gewertet wurde. «Als Basis gelten sämtliche Liegenschaftshändel zwischen 2013 und 2016», erklärt Kurt Gyger. Eine Zeit, in welcher der Liegenschaftshandel im Saanenland florierte. Und dass die Neubewertung im Normalfall automatisiert und ohne Augenschein erfolgt, wird zwar – angesichts der vielen Liegenschaften im ganzen Kanton – verstanden, aber als nicht ganz fair taxiert. Auch wenn die Behörden einer extra nach Bern gereisten Delegation aus dem Saanenland versicherte, dass man bei jeder Liegenschaft das Grundstücksprotokoll einzeln angeschaut und bei der Festlegung des Wertes alle Faktoren wie Lage, Alter, Zone und allfällige Zonenbeschränkungen usw. berücksichtigt habe. «Aber wir wissen nach wie vor nicht, was die einzelne Liegenschaftsbesitzerin, der einzelne Liegenschaftsbesitzer zu erwarten hat», so Gyger.

«Wir sind Opfer von unserem eigenen Erfolg der letzten Jahrzehnte geworden», zeigt sich Gyger realistisch. «Der Liegenschaftshandel ist explodiert, man hat einmalige Preise erzielt, wie man sie sonst nirgends sieht.»

Einfluss nehmen auf die Neubewertung konnte die Delegation aus Saanen in Bern nicht. Auch wer Hoffnung hatte, dass Grossrat Hans Schär mehr ausrichten kann, wurde enttäuscht. Er verstehe den Unmut der Bevölkerung, sagte er in einem Interview mit dieser Zeitung. Der Grosse Rat habe keine Handhabe gehabt, die Erhöhung rückgängig zu machen oder tiefer anzusetzen. «Es ging in der Märzsession 2020 nur um die Höhe des Ziel-Medianwertes. Der Grosse Rat hat sich gegen den Willen des Regierungsrates für 70 Prozent ausgesprochen».

Massive Auswirkungen – plötzlich Millionär
Die Neuanpassung der amtlichen Werte hat massive Auswirkungen im Saanenland – auf die Gemeindekassen wie auf die Liegenschaftsbesitzer. Gemäss Informationen an die Gemeinden wurde pro Gemeinde ein Median berechnet. Toni von Grünigen, Gemeindepräsident von Saanen, habe deswegen bei Finanzdirektorin Beatrice Simon in Bern interveniert, so Kurt Gyger. «Man kann nicht eine ganze Gemeinde über einen Leisten schlagen.» Es sollte in den einzelnen Gemeinden eine Aufteilung nach Regionen geben. «Das Oberbort und die Wispile kann man nicht gleichsetzen mit Abländschen oder dem Grund», so Gyger.

In Saanen geht man zurzeit von einem Faktor 2,41 aus, in Lauenen von 2,23 und in Gsteig von 1,94. Kurt Gyger hält fest: «Das ist der Mittelwert. Einzelne Liegenschaften werden einen viel höheren Wert bekommen, andere einen viel tieferen.» Während also die Liegenschaftsbesitzer zur Kasse gebeten werden – unter anderem wird auch die Schwellentelle auf der Basis des amtlichen Wertes berechnet – füllen sich die Kantons- und Gemeindekassen.

Die Neubewertung hat auch Auswirkungen auf das Vermögen. «Viele werden neu Vermögenssteuern bezahlen müssen», betont Steimle. Ein Liegenschaftsbesitzer kann über Nacht zum Millionär werden, ohne einen Rappen mehr im Portemonnaie zu haben. Der Kanton rechnet mit zusätzlichen 34 Millionen Franken an Vermögenssteuern, die Gemeinden mit 18 Millionen Franken, die Kirchen mit zwei Millionen Franken. Der zusätzliche Ertrag an Liegenschaftssteuern für sämtliche Gemeinden ist bei 64 Millionen Franken veranschlagt.

Bei den Liegenschaftssteuern rechnet die Gemeinde Gsteig mit 757’000 Franken, was gegenüber dem Vorjahr einer Verdoppelung entspricht, wie Karl Graa vorrechnet. In Lauenen wüden sie bei gleichbleibender Steueranlage von 337’000 auf 787’000 Franken steigen, in Saanen rechnet man mit rund 10 Millionen Franken, was einem Plus von gut vier Millionen Franken entspricht. Auch beim Gemeindeanteil der Vermögenssteuern werden die drei Gemeinden wohl von den höheren amtlichen Werten profitieren.

Das zusätzliche Geld hat aber auch eine Kehrseite: Saanen rechnet damit, dass die Gemeinde künftig bis zu drei Millionen Franken mehr in den kantonalen Finanzausgleich einzahlen muss. Lauenen und Gsteig gehören ebenfalls zu den Gebergemeinden.

Abwanderung befürchtet
Die Neubewertung könnte negative Folgen haben für das Saanenland, befürchtet Gewerbevereinspräsident Jonas Wanzenried. «Nach der Zweitwohnungsinitiative und der Erhöhung der Pauschalbesteuerung ist dies eine weitere einschneidende Massnahme, welche Zweitwohnungsbesitzer sowie Pauschalbesteuerte vergraulen und zum Wegzug bewegen könnte.» Klar spiele der Eigenmietwert bei den Aufwandbesteuerten eine zentrale Rolle, so Gyger. «Der Eigenmietwert bildet die Grundlage des steuerbaren Einkommens. Mittlerweile gilt Faktor 7, um das steuerbare Einkommen zu berechnen.» Es gebe verschiedene Möglichkeiten, wie damit umgegangen werden könnte. «Der eine bleibt bei der Aufwandbesteuerung, ein anderer lässt sich normal besteuern mit Steuererklärung und der dritte geht irgendwohin, wo es wieder stimmt.»

Letzteres könnten sich aber auch Einheimische überlegen, denn die Steuerbelastung im Kanton Bern ist im Vergleich zu anderen Kantonen bereits sehr hoch. Und auch Einheimische kann die Erhöhung des amtlichen Wertes hart treffen. Ein Beispiel: Ein Einheimischer hat aus einer Erbschaft eine Liegenschaft übernommen, musste die Geschwister ausbezahlen und dafür Schulden machen. «Der amtliche Wert wird so viel steigen, dass er mit der neuen Liegenschaftssteuer, mit der Vermögenssteuer usw. mehr als einen Monatslohn zusätzlich aufwenden muss. Einen Monatslohn jährlich, um die Erhöhung zu berappen», erklärt Victor Steimle. Kurt Gyger ergänzt: «Wenn die Person schon im fortgeschrittenen Alter ist, Ergänzungsleistungen bezieht und der amtliche Wert nun steigt und damit sein Vermögen, kann es durchaus sein, dass die Ergänzungsleistungen gestrichen werden.» Seine finanzielle Situation kann sich derart verschärfen, dass die Liegenschaft verkauft werden muss. «Dieses Szenario kann im Saanenland durchaus Wirklichkeit werden», so Gyger.

Ungewissheit: Eigenmietwert
Darüber, ob der Eigenmietwert durch die Neubewertung tangiert wird, gibt es unterschiedliche Aussagen. «Wird der Eigenmietwert angepasst, hat das bei Pauschalbesteuerten grosse Auswirkungen», so Steimle. Kurt Gyger rechnet – wenn überhaupt – mit moderaten Veränderungen. «Die Eigenmietwerte sind 2015 bereits massiv angehoben worden.» Der Eigenmietwert sei zwar an den amtlichen Wert gekoppelt. «Wird der amtliche Wert neu festgelegt, muss der Protokollmietwert angepasst werden. Und aufgrund von diesem wird der Eigenmietwert neu berechnet. Es kann daher gegenüber dem Eigenmietwert, der seit 2015 gilt, moderate Veränderungen geben, jedoch kaum eine Verdrei- oder Zweieinhalbfachung.»

Auswirkungen auch auf die Mieter
Ein Vermieter kann die Mehrbelastung auch auf den Mieter abwälzen, wie Kurt Gyger erklärt. «Der Vermieter hat das Recht, seine Kosten, die er hat, dem Mieter zu übertragen. Es kann niemand erwarten, dass der Besitzer einer Liegenschaft, einer Wohnung mit der Vermietung Geld drauflegen muss. Wenn die Kosten entsprechend steigen, berechtigt das sicher zu einer Anpassung vom Mietzins.» Und der Mieter habe selbstverständlich das Recht, die Erhöhung innerhalb von 30 Tagen anzufechten.

Gestaffelte Eröffnung
Die Eröffnung der neuen amtlichen Werte erfolgt gestaffelt. Die ersten Gemeinden werden diesen Monat beliefert. In Lauenen rechnet man im Juni, in Gsteig im Juli mit der Zustellung der Verfügungen, während die Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzer in der Gemeinde Saanen sich noch bis im September gedulden müssen. Es sei schon speziell, dass die Milchkuh des Kantons als letzte bedient werde, ärgert sich Gyger. In den letzten acht Jahren, von 2012 bis 2019, habe der Kanton von Saanen im Durchschnitt pro Jahr 110 Millionen Franken an Steuern einkassiert. Nehme man 2020 dazu, komme man so auf eine Gesamtsumme von ca. einer Milliarde Franken!

Einsprachefrist von 30 Tagen
Gegen die Festsetzung der amtlichen Werte kann innert 30 Tagen Einsprache erhoben werden. Kurt Gyger rät: «Sobald man die Verfügung hat und der amtliche Wert eröffnet wird, kann man eine Dreisatzrechnung machen.» Der amtliche Wert beträgt 70 Prozent vom Verkehrswert, 100 Prozent entsprechen somit dem Verkehrswert. Jeder müsse dann selber überlegen, ob seine Liegenschaft eine Chance habe, auf dem Markt zu diesem Preis gehandelt zu werden. «Kann man die Frage mit Ja beantworten, wird eine Einsprache keine Chance haben», stellt Gyger klar. Die Einsprache müsse gut begründet sein, betont Steimle. Wer das Gefühl habe, der amtliche Wert sei zu hoch, soll unbedingt das Grundstückprotokoll anfordern. Und wichtig sei, dass man sich Unterstützung hole, sich mit jemandem in Verbindung setze, der etwas von der Materie verstehe, wie Architekten, Immobilienschätzer, Treuhänder, Banken, Gemeinden.

Einsprache erheben kann man bei der Kantonalen Steuerverwaltung, beziehungsweise bei der dortigen Steuerrekurskommission. Die Einsprachefrist darf man auf keinen Fall verpassen. «Die Frist ist nicht verlängerbar», erklärt Gyger.

«Falls besondere Verhältnisse eine Abweichung von mindestens zehn Prozent des amtlichen Wertes ergäben, kann auch später eine ausserordentliche Neubewertung verlangt werden», erläutert Victor Steimle.

Flut von Einsprachen
Bei den Gemeinden rechnet man mit einer Flut von Einsprachen. In Saanen sind alleine über 3000 Liegenschaften betroffen, in Lauenen um die 750 und in Gsteig ebenfalls rund 750. Nicht betroffen sind die landwirtschaftlichen Liegenschaften. Um sämtliche Register zu aktualisieren, hat die Gemeinde Saanen das Personal – befristet – aufgestockt. Nicht so der Kanton Bern. Es stehe nicht mehr Personal zur Verfügung als heute, habe Finanzministerin Beatrice Simon auf die Frage, ob der Kanton denn genügend Ressourcen habe, die Einsprachen zu behandeln, geantwortet. Auch muss der Kanton – im Gegensatz zu den Einsprechern – keine Fristen einhalten. «Die Verfügung kommt, darin steht ein Wert drin und dieser steht auch im Steuerregister. Auf dieser Basis wird Rechnung gestellt, sei es für die Liegenschaftssteuer, Schwellentelle usw. », erklärt Kurt Gyger. Werde aufgrund einer Einsprache etwas geändert, gebe es rückwirkend eine Korrekturrechnung. «Aber es ist ganz klar: Der neue Wert ist die Basis für die Rechnung, die Ende Jahr ausgestellt wird.»


SAANEN AN ZWEITER STELLE

Mit der Neubewertung belaufen sich die amtlichen Werte in der Gemeinde Saanen neu auf knapp 10 Milliarden Franken. Damit ist die Gemeinde Saanen Nummer 2 im Kanton, direkt hinter der Stadt Bern und damit noch vor allen anderen Städten und Gemeinden.

Das System der Neubewertung ist über den ganzen Kanton dasselbe, aber nicht alle Gemeinden trifft es so hart wie die drei Gemeinden im Saanenland. Es gibt sogar einzelne Gemeinden, die neu tiefere amtliche Werte haben werden.

Die Faktoren im Vergleich
Saanen: +154% Lauenen: +134% Gsteig: +94% Grindelwald: +68% Bern: +41% Muri: +37% Rohrbach: –10% 1999 lag der amtliche Wert bei 70 Prozent des Verkehrswertes, im Laufe der Jahre ist er aufgrund der gestiegenen Verkaufspreise gesunken, in Saanen liegt er unterdessen bei etwa 25 Prozent. Diese Differenz ist massgebend für die Neuberechnung.

Der tiefe Wert in Muri, wie Saanen ein Hotspot für hochpreisige Liegenschaften, lässt darauf schliessen, dass sich die Verkaufspreise, zu denen die Liegenschaften in Muri gehandelt wurden, in der Vergangenheit nicht wesentlich erhöht haben. Im Saanenland hingegen wurden die Liegenschaften in der Berechnungsperiode 2013 bis 2016 zu hohen Summen, zum Teil zu zweistelligen Millionenbeträgen, gehandelt. Deshalb klafft eine riesige Differenz zwischen dem amtlichen Wert und dem Verkehrswert. «Nicht jedes Grundstück ist ein Spekulationsobjekt», betont Kurt Gyger. In seinen Augen hat der Kanton den falschen Weg gewählt für die Festsetzung des amtlichen Wertes. «Man hätte den Gebäudeversicherungswert der GVB, also das Gebäude selber, plus zusätzlich einen Anteil vom Landwert nehmen und davon mit einem Prozentsatz den amtlichen Wert ermitteln können. Jeder Liegenschaftsbesitzer hat das ureigene Interesse, dass seine Liegenschaft bei der GVB zu dem Wert versichert ist, den seine Liegenschaft hat. Das wäre vermutlich ein einfacherer Weg gewesen und wir hätten pro Liegenschaft den Wert, hinter dem jeder stehen könnte.»

ANITA MOSER

 

 

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