Liegenschaftsunterhalt: Wer gut plant, kann Steuern sparen

Fr, 15. Feb. 2019

Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, weiss, dass es daran immer etwas zu tun gibt. Seien es kleinere Reparaturen oder Servicearbeiten oder umfassende Sanierungen: Einiges lässt sich vom steuerbaren Einkommen abziehen, was für die Steuerrechnung angenehme Folgen hat.

Durch die steuerliche Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten reduziert sich die Steuerbelastung, was indirekt den Liegenschaftsunterhalt vergünstigt. Oder anders ausgedrückt: Die Steuerersparnis hilft die Unterhaltskosten zu finanzieren. Nicht abziehbar sind dagegen die Kosten für die Erstellung eines Neu- oder Anbaus sowie Ausgaben, die den Wert der Liegenschaft erhöhen. Um die Sparmöglichkeiten optimal ausschöpfen zu können, ist eine vorausschauende Planung nötig. Die nachfolgenden Erläuterungen sollen dabei helfen, die steuerliche Systematik der Aufteilung in werterhaltende und wertvermehrende Kosten zu verstehen und Ihnen einige grundlegende Tipps mitzugeben.

Als wertvermehrend gelten Kosten, die den Wert einer Liegenschaft erhöhen. Solche Ausgaben können die Steuerpflichtigen nicht vom steuerbaren Einkommen absetzen. Trotzdem ist dringend zu empfehlen, die Belege dafür aufzubewahren: Denn wer sein Haus später einmal verkauft, kann damit die Steuer auf einem allfälligen Verkaufsgewinn reduzieren.

Bei der Werterhaltung geht es um die Kosten für Unterhalt oder Sanierungen, die dazu dienen, eine Liegenschaft in funktionstüchtigem Zustand zu erhalten. Wer dafür Geld ausgibt, kann dies in der Steuererklärung in Abzug bringen, sofern sie oder er es belegen kann.

Auf den ersten Blick scheint die vorstehende Unterscheidung klar und einfach zu sein. In der Praxis gibt es jedoch häufig knifflige Abgrenzungsprobleme. Was ist zum Beispiel, wenn der Hausbesitzer die alte Kunststoffabdeckung in der Küche durch edlen Marmor ersetzt? Dies gilt als teilweise Wertvermehrung, weshalb höchstens zwei Drittel der Kosten abgezogen werden dürfen. Als teilweise wertvermehrend gilt z.B. auch der Ersatz der alten Badewanne durch einen Whirlpool oder der Ersatz des «alten» Backofens durch ein luxuriöses Kombigerät oder wenn anstelle des kaputten Kühlschranks ein Modell mit grösserem Volumen oder Tiefkühlfach eingebaut wird. Da es viele derartige Abgrenzungsfragen gibt, hat die Steuerverwaltung des Kantons Bern ein Merkblatt zu dieser Thematik veröffentlicht (Merkblatt Nr. 5). Zudem erteilt die Steuerverwaltung bei Unklarheiten auch telefonisch Auskunft.

Als Sonderregelung können Investitionen in erneuerbare Energien oder in Energiesparmassnahmen auch vom steuerbaren Einkommen abgesetzt werden, wenn sich dadurch der Wert der Liegenschaft erhöht. Dahinter steht der politische Wille, eine ökologische Bauweise zu fördern.

Für die Steueroptimierung ist Folgendes wichtig: Berner Liegenschaftsbesitzer können in der Steuererklärung einen Pauschalabzug für Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten angeben. Für Liegenschaften bis zu einem Alter von zehn Jahren beträgt dieser 10 Prozent des Bruttogebäudeertrags. Bei älteren Bauten sind es 20 Prozent. Bei Eigenheimbesitzern ohne Mieteinnahmen entspricht der Bruttogebäudeertrag dem Eigenmietwert.

Vielmals liegen kleinere Unterhaltsreparaturen, Betriebs- und Verwaltungskosten unter dem ohnehin gewährten Pauschalabzug. Die Höhe der Steuerrechnung ändert in diesem Fall nicht durch die Deklaration der effektiven Kosten. Es ist trotzdem empfehlenswert, sämtliche Rechnungen zu sammeln und zu deklarieren. Übersteigen die Kosten den Pauschalabzug, werden von Amtes wegen automatisch die effektiven Kosten zum Abzug zugelassen.

Aufgrund des ohnehin gewährten Pauschalabzugs lohnt es sich, die Unterhalts- und Sanierungsarbeiten nach Möglichkeit zu bündeln. Da Privatpersonen Ausgabenüberschüsse nicht auf künftige Steuerperioden übertragen können und der Steuertarif stark progressiv ausgestaltet ist, lohnt es sich zudem, grössere Unterhalts- und Sanierungsarbeiten auf mehrere Steuerperioden zu verteilen.

Die T&R Oberland AG unterstützt Sie gerne und fachkundig bei der Steuerplanung oder generell bei der Erstellung Ihrer Steuererklärung.


Praxistipps

Welche Rechnungen/Rechnungsbeträge können in Abzug gebracht werden?
• Tatsächlich bezahlte Kosten

• Kosten für gleichwertigen Ersatz (gleichwertiger Funktionsstandard)

• Rechnungen, die im gleichen Steuerjahr in Rechnung gestellt werden (massgebend ist im Kanton Bern das Rechnungsdatum, nicht das Zahlungsdatum)

• Teilrechnungen mit detaillierten Angaben, nicht jedoch pauschalisierte Akontorechnungen (massgebend ist die konkrete Ausgestaltung der Rechnung und nicht deren Bezeichnung)

Herbert Walker
– Dipl. Kaufmann
– Prokurist

Kontakt
h.walker@troag.ch
033 748 78 88


Steuertipps
• Bündelung kleiner Ausgaben, um den Pauschalabzug zu übertreffen.

• Staffelung grosser Ausgaben über mehrere Jahre, um die Progression zu brechen und ein negatives steuerbares Einkommen zu verhindern.

• Kosten für den Ersteinbau zur rationellen Energieverwendung an bestehenden Gebäuden sind wie Unterhaltskosten abziehbar.

• Investitionen, die dem Energiesparen oder dem Umweltschutz dienen, können in Abzug gebracht werden (im Ausscheidungskatalog des Merkblatts Nr. 5 mit E gekennzeichnet) – auch wenn diese den Wert der Liegenschaft erhöhen.

• Im Zusammenhang mit der Energiestrategie 2050 wird ab dem 1. Januar 2020 eine revidierte Liegenschaftskostenverordnung in Kraft treten. Danach können bei der direkten Bundessteuer die Auslagen für energiesparende Massnahmen auf maximal drei aufeinanderfolgende Steuerperioden verteilt werden, sofern Sie im Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können. Die konkrete Handhabung dazu ist im Kanton Bern derzeit noch nicht publik.

• Da steuermindernde Tatsachen von den Steuerpflichtigen zu belegen sind, empfiehlt es sich dringend, sämtliche Rechnungen aufzubewahren. Wertvermehrende Ausgaben sind «auf ewig» zu behalten.

• Verteilschlüssel werterhaltend/wertvermehrend: Fehlen klare Regelungen im Ausscheidungskatalog des Merkblatts Nr. 5 kann der/die Steuerpflichtige selber eine sachgerechte Aufteilung vorschlagen. Üblicherweise fährt man so besser, als wenn die Aufteilung von Anfang an der Steuerverwaltung überlassen oder konsequent 100 % als abzugsfähig deklariert wird.

• 2018 erfolgen keine Änderungen gegenüber 2017.

Informationen:
• Merkblatt Nr. 5 der Steuerverwaltung mit Ausscheidungskatalog
> www.taxme.ch, siehe Publikationen, Merkblätter

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