Schweizweit steigt die Leerwohnungsziffer Jahr für Jahr an. Unsere Bergregion scheint diesem Trend zu trotzen.

SONJA WOLF
Es sieht düster aus auf dem Wohnungsmarkt oder vielmehr: immer leerer. Das jedenfalls ist der Eindruck, den man beim Lesen der alljährlich im Oktober erscheinenden Medienmitteilung des Bundesamtes für Statistik (BFS) liest. Demnach hält der Anstieg der Leerwohnungsziffer 2020 weiter an. Am Stichtag 1. Juni 2020 wurden schweizweit 78’832 Leerwohnungen gezählt, das sind 1,72% des Gesamtwohnungsbestands (einschliesslich der Einfamilienhäuser). Im Vergleich zum Vorjahr standen damit 3449 Wohnungen mehr leer, was einem Anstieg von 4,6% entspricht. Damit hält der vor über zehn Jahren begonnene Anstieg der Leerwohnungsziffer unverändert an.

Laut BSF wurden die meisten unbesetzten Wohnungen mit 10 678 Einheiten im Kanton Bern gezählt. Damit liegt die kantonale Leerwohnungsziffer mit 1.86% leicht über dem gesamtschweizerischen Durchschnitt.

Welche Auswirkungen hat die Corona-Pandemie auf die Wohnungsleerstände?
Die vom BFS vorgelegten Zahlen wurden mit Stichtag 1. Juni erhoben. Bis zu diesem Datum dürfte die Corona-Krise, welche die Wohnungsnachfrage spürbar schwächen dürfte, noch keine tieferen Spuren im Markt hinterlassen haben, so jedenfalls die Vermutung im aktuellen Immobilienmonitor Schweiz, den die Credit Suisse vierteljährlich herausgibt.

Weiter prognostiziert der Immobilienmonitor, dass die konjunkturellen Effekte der Covid-19-Pandemie, die erst allmählich richtig spürbar werden, auch im kommenden Jahr die Mietwohnungsnachfrage belasten dürften. Gleichzeitig sei vorläufig mit keinem weiteren Rückgang der Bautätigkeit zu rechnen. Entsprechend könne sich die Zunahme der Leerwohnungen vorübergehend gar beschleunigen. Erst eine deutliche Erholung der Konjunktur, die auch den Arbeitsmarkt erreicht, würde für eine Verlangsamung des Leerstandswachstums sorgen. Entsprechend dürfe der elfte Anstieg in Folge nicht der letzte gewesen sein, schlussfolgert der Immobilienmonitor.

Der Verwaltungskreis macht sich besser
Doch wie sieht es in unserer Region aus? Der schweizweite Lagebericht des BFS sowie die coronabedingte Prognose des CS-Immobilienmotors müssen nicht zwangsweise für alle geografischen Regionen gelten.

Und tatsächlich: Recherchiert man detaillierter, beispielsweise im Statistischen Atlas der Schweiz des BFS, so erscheinen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt im Verwaltungskreis Obersimmental-Saanenland besser zu harmonieren. Die Leerwohnungsziffer ist hier im Vergleich zum kantonalen Schnitt (1,86%) und zur schweizweiten Ziffer (1,72%) niedriger: Per 1. Juni 2020 wurden nur 215 Leerwohnungen gezählt, das entspricht 1.24% des Gesamtwohnungsbestandes. Dieses Gefälle lässt sich die letzten Jahre durchgehend beobachten (siehe Tabelle 1).

Die Tücken der Statistik
Und wie sieht es konkret in den hiesigen Gemeinden Saanen, Gsteig und Lauenen aus? Sich nur auf die Leerwohnungsziffer zu stützen, wäre in diesem Fall problematisch. Denn die Zählung des BFS bildet jeweils eine Momentaufnahme zum Stichtag am 1. Juni ab. Und gerade Lauenen und Gsteig sind einfach zu klein für derartige Erhebungen. Eine Wohnung mehr oder weniger macht bei einem relativ überschaubaren Gesamtwohnungsbestand schon eine bedeutende prozentuale Schwankung aus. In Saanen dagegen fallen statistische Ausreisser zum Stichtag aufgrund des grösseren Datenvolumens nicht so sehr ins Gewicht. Hier kann man eher aus der Statistik Schlüsse ziehen und festhalten, dass die Bautätigkeit und damit der Gesamtwohnungsbestand seit 2000 kontinuierlich gestiegen sind. Aber auch die Nachfrage nach Wohnraum scheint analog zu steigen, denn die Leerwohnungsziffer bleibt relativ stabil um +/-1 Prozent (siehe Tabelle 2).

Auf der Suche nach den Leerwohnungen im Saanenland
Es sieht zahlenmässig also positiv aus im Saanenland. Und die Praxiserfahrung der Experten im Immobiliensektor scheint die Statistik zu untermauern. Die Liegenschaftsverwalter der Gemeinden Saanen, Lauenen und Gsteig jedenfalls sind sich einig, dass es unter den Wohnungen, welche die jeweilige Gemeinde anbietet, nur vereinzelt Leerstände gibt. Kaspar Westemeier, Fachleiter Liegenschaften der Gemeinde Saanen, beispielsweise erinnert sich kaum an Leerstände bei den 160-170 Erstwohnungen der Gemeinde im letzten Jahrzehnt. Die attraktiven Mietpreise der gemeindeeigenen Wohnungen würden zum geringen Leerstand beitragen: «Senkungen des Referenzzinssatzes geben wir unmittelbar an die Mieter weiter», informiert Westemeier. Dennoch: «Wir hatten vor acht Jahren etwa 25 Bewerber pro Wohnung, heute sind es nur noch drei bis maximal sechs.»Auch sei es in letzter Zeit zu einigen Leerständen von zwei bis drei Monaten gekommen. «Ich spreche hier jedoch von Einzelfällen», so Westemeier. Auch Karl Graa beobachtet kaum Leerstände bei den zehn Gemeindewohnungen in Gsteig, obwohl die dortige ÖV-Situation nicht optimal sei: «Personen ohne Auto suchen deshalb ihre Wohnung eher in zentralen Lagen in Saanen oder Gstaad.» Hansueli Perreten kann bei den neun Wohnungen im Besitz der Lauener Gemeinde keine Tendenz zum Besseren oder Schlechteren feststellen. Es sei zwar schon vorgekommen, dass einzelne Wohnungen nicht sofort vermietet werden konnten. «Das sind aber Einzelfälle und es hängt eher vom zu vergebenden Objekt ab, als dass ein grundsätzlicher Trend festzustellen wäre», präzisiert er.

Und auf dem Privatmarkt?
Auch die selbstständigen Immobilienmakler aus Saanen und Gstaad (die hier nicht namentlich erwähnt werden möchten) bestätigen die Vermutung, dass es wenige Leerstände im Saanenland gibt. Mit einem doch wesentlichen Unterschied: Auf dem Erstwohnungsmarkt läuft es etwas zäher, hier gebe es einen Übersättigungseffekt und es werde wohl «zu einem kurzfristigen überschaubaren Überangebot kommen», prophezeit einer der Befragten. Bei den Zweitwohnungen dagegen herrsche trotz Weber-Initiative immer noch ein reges Bauaufkommen, da noch genügend Baubewilligungen vorhanden gewesen und auch verlängert worden seien. Natürlich könne es im Zweitwohnungssektor mittelfristig zu einer wesentlich begrenzteren Angebotssituation kommen. Aber es seien auch genügend Gäste derart begeistert von der Region, dass sie gerne ein Familienmitglied als Einwohner bei einer der hiesigen Gemeinde anmelden und dann regelmässig ihre Steuern zahlen. «Nicht umsonst haben wir hier die grösste Milliardärsdichte in der ganzen Schweiz», scherzt ein anderer der Immobilienexperten.

Covid als Chance
Einig sind sich die Immobilienfachleute auch beim Thema Covid-Auswirkungen: Was schweizweit für Sorgenfalten auf der Stirn und pessimistische Zukunftsszenarien wie im eingangs zitierten CS-Immobilienmonitor sorgt, scheint in ländlichen Bergregionen weniger problematisch zu sein. Im Gegenteil: Man hört gar aus dem Tourismus oder der Immobilienbranche, dass es ein besonders guter Sommer gewesen sei. Die saisonale Vermietungsauslastung sei exzellent gewesen und es seien auch viel mehr Jahresmieten nachgefragt worden. Ebenso seien mehr Käufe getätigt worden, allerdings eher von Gästen als von Einheimischen. «Die Gäste setzen sich eben gerne in ihr Chalet in der weitläufigen Bergwelt ab. Covid wird uns einen Aufschwung bescheren», prognostizieren die befragten Experten.

DEFINITION: WAS ZÄHLT ALS «LEER STEHEND»?

Als leer stehende Wohnungen im Sinne der Zählung des Bundesamtes für Statistik gelten alle möblierten oder unmöblierten bewohnbaren Wohnungen, die zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden und am Stichtag (1. Juni) nicht bewohnt sind. Den Wohnungen gleichgestellt sind leer stehende, zur Vermietung oder zum Verkauf bestimmte Einfamilienhäuser. Nicht in der Statistik enthalten sind dagegen Wohnungen, die ohne Unterbruch per 1. Juni weitervermietet wurden oder auf einen späteren Zeitpunkt hin zum Verkauf oder zur Miete angeboten sind. Ferien- oder Zweitwohnungen zählen als leer stehende Wohnungen, sofern sie das ganze Jahr bewohnbar und zur Dauermiete (mindestens drei Monate) oder zum Verkauf ausgeschrieben sind. Der Gesamtwohnungsbestand, der für die Berechnung der Leerwohnungsziffer notwendig ist, stammt aus der registerbasierten Gebäude- und Woh nungs sta tis tik (GWS) des Jahres 2019.

QUELLE: MEDIENMITTEILUNG BFS VOM 5.10.2020